El Tribunal Supremo zanja el debate sobre los gastos hipotecarios

La reciente Sentencia del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero, ha venido a resolver definitivamente la cuestión acerca de quién ha de abonar los gastos derivados de los préstamos hipotecarios concertados antes de la entrada en vigor de la Ley de Créditos Inmobiliarios de 2019.

Ya en 2018, y tras la conocida polémica surgida entre diferentes salas del Tribunal Supremo, se determinó que el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados –que supone la mayor parte del gasto en la constitución de un préstamo hipotecario– debía ser satisfecho por el consumidor como sujeto pasivo del impuesto si la escritura de hipoteca había sido otorgada antes del 10 de noviembre de 2018, fecha en la que entró en vigor la reforma de dicho impuesto, siendo de cargo de la entidad bancaria si el préstamo se concertó a partir de dicha fecha.

En cuanto a los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad, el 23 de enero de 2019, el Tribunal Supremo dictó varias Sentencias en las que, en atención a la normativa legal existente, determinó que los gastos de Notaría debían distribuirse por mitad entre el consumidor y la entidad bancaria, por ser ambos interesados en el otorgamiento de la escritura, en tanto que los gastos de Registro de la Propiedad debían ser abonados exclusivamente por el banco, como único beneficiado por la inscripción de la hipoteca.

Dado que respecto de los gastos de Gestoría no existía normativa alguna que determinara quién tenía la obligación de su abono, consideró entonces el Tribunal Supremo que debían igualmente ser abonados por mitad, al entender que la labor gestora se realizaba en interés o beneficio tanto del consumidor como de la entidad bancaria.

Si bien esta doctrina fue ratificada por algunas Sentencias posteriores, el Tribunal Supremo hubo de rectificarla en su Sentencia de 26 de octubre de 2020, afirmando que ese criterio no se acomodaba bien a la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, que estableció que, ante la falta de normativa nacional aplicable, no cabía negar al consumidor la devolución de una cantidad que había abonado en base a una cláusula abusiva. Es decir, que dicho gasto debía, también, ser abonado por la entidad bancaria.

Finalmente, respecto de los gastos de Tasación, era ya opinión generalizada que, por el mismo razonamiento, y ante la falta de normativa nacional aplicable, dicho gasto debía entenderse atribuible a la entidad bancaria, lo que ahora ha sido confirmado por el Tribunal Supremo en la reciente sentencia de 27 de enero de 2021, en la que establece como doctrina que, una vez se haya declarado nula por abusiva una cláusula que impone al prestatario la obligación de pago de la totalidad de los gastos del préstamo hipotecario (habitualmente la cláusula quinta de la escritura de préstamo), ha de analizarse a quién corresponde cada gasto en función de lo que determine la normativa nacional, si existe.

Fruto de ello aclara que el Impuesto de Actos Jurídicos ha de ser abonado por el prestatario, que el gasto de Notaría ha de ser abonado por mitad entre el consumidor y la entidad prestamista, que el gasto de Registro de la Propiedad ha de ser abonado exclusivamente por la entidad bancaria y que los gastos de Gestoría y Tasación corresponden a la entidad bancaria. Es decir, los consumidores tienen derecho a que por la entidad bancaria se les reintegre el 50% de los gastos de Notaría y el 100% de los de Registro, Gestoría y Tasación, y ello con independencia de que el préstamo se encuentre ya cancelado.

Al margen de tales gastos, existe aún otra batalla sobre la nulidad de la cláusula que impone a los prestatarios la obligación de abonar una comisión de apertura (habitualmente contenida en la estipulación cuarta de la escritura de préstamo hipotecario), cuyo importe suele ser elevado al responder a un porcentaje sobre el total importe del préstamo.

Sobre esta comisión, la mayoría de las Audiencias Provinciales apuntaba tradicionalmente a su nulidad, por no corresponder a ningún servicio diferente de la propia actividad bancaria.

Sin embargo, el Tribunal Supremo se pronunció al respecto en Sentencia de 23 de enero de 2019, afirmando la validez de dicha comisión.

Este criterio es previsible que tenga que ser rectificado en breve, pues la ya citada Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020 rechaza los argumentos del tribunal español, afirmando que la comisión de apertura puede ser nula si el banco no es capaz de demostrar que corresponde a servicios efectivamente prestados y/o a gastos que se hayan generado por razón de la concesión del préstamo. A partir de dicho pronunciamiento europeo, ya son varias las Audiencias Provinciales (Las Palmas de Gran Canaria, Ciudad Real, Castellón, Murcia, Cáceres, Girona, Cádiz, Baleares, Málaga) que han declarado la nulidad de dicha comisión, obligando a las entidades bancarias a su reintegro.

A la vista de ello, es aconsejable recabar la opinión de expertos en la materia, como Rodrigo Abogados, quienes podrán asesorar sobre la viabilidad de la reclamación.

Luis Miguel Escarpa Polo

Responsable del Departamento de Derecho Civil de Rodrigo Abogados

Foto: Freepik

ÚLTIMAS NOTICIAS

Abrir chat