¿Qué ocurre cuando alguien construye en un suelo que no es de su propiedad?

Imaginemos que se levanta una edificación, por ejemplo, una vivienda, completamente en un suelo ajeno. En estos casos ¿de quién es la propiedad de lo construido? ¿Tiene el propietario del suelo derecho a que se le indemnice? Esta situación que se da con relativa frecuencia en la práctica, ocurre porque quien construye, bien cree, de buena fe, que tiene derecho a construir en él, bien conoce que no tiene derecho a ello y, sin embargo, de mala fe, promueve una edificación.

1. El principio de accesión.

En nuestro Derecho, rige el principio de accesión que puede definirse como lo accesorio sigue a lo principal. En cuanto a los inmuebles, esto se traduce en que lo construido pertenece al suelo (en Derecho romano, superficies solo cedit) o, en palabras de nuestro Código Civil “Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.” Por tanto, se considera que lo principal es el suelo y lo accesorio es la edificación construida. No obstante, esta interpretación presenta, en ocasiones, serios problemas de aplicación hoy en día, toda vez que la apreciación de que el suelo es lo principal resulta claramente injusta y antieconómica, en atención al valor de la edificación.

2. La construcción de buena fe en suelo ajeno

Quien promueve una edificación en suelo ajeno, de buena fe, por ejemplo, en la creencia de que el terreno era suyo o tenía autorización del dueño para ello, no “pierde” automáticamente la propiedad de lo construido, sino que el dueño del suelo puede quedarse con la propiedad de tu obra, indemnizando al edificante, pero también, puede obligarle al constructor a pagar el precio del terreno, quedándose así el promotor con la propiedad de lo construido y del suelo.

Como vemos, al propietario del terreno se le faculta para ejercitar una de las dos opciones, de suerte que, mientras no elija, quien edifica es dueño de lo construido y poseedor de buena fe (si la hay) del suelo. Además, si se escoge la primera opción, el edificante tiene un derecho a retener la posesión de lo construido en tanto el dueño del suelo no le abone los gastos necesarios, de conservación o que hayan mejorado la utilidad de la cosa. Asimismo, si la finca ha dado frutos, como por ejemplo, rentas, éstas le pertenecen al poseedor de buena fe.

En este punto, debemos tener en cuenta que si el edificante tiene la posesión pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño del terreno, puede llegar a adquirir la propiedad del mismo si transcurren 10 años, si tiene un título verdadero y válido para adquirir la propiedad y posee de buena fe, o 30 años en caso contrario.

3. La construcción de mala fe en suelo ajeno.

Sin embargo, cuando el edificante construye de mala fe en suelo ajeno, sin autorización, y a sabiendas de que el terreno no le pertenece, ocupándolo así ilegítimamente, nuestro Código Civil establece que pierde lo edificado (…) sin derecho a indemnización.” Pero también, el propietario del terreno puede obligar al edificante a demoler, a su costa, la obra construida, reponiendo el suelo a su estado original. En este punto debemos advertir que la mala fe no se presume, sino que quien alega que otro ha edificado en un terreno de su propiedad de mala fe debe probarlo. Por el contrario, la buena fe sí se presume.

Como vemos, al propietario del terreno le asisten, también, dos opciones, bien aceptar la incorporación de lo edificado de mala fe en su finca y adquirir la propiedad de todo, bien obligar al constructor a demoler lo edificado.

En cuanto a los gastos, el edificante de mala fe tiene igualmente derecho a ser reintegrado en los gastos necesarios hechos para la conservación de la obra, no así los gastos que mejoren la utilidad de la construcción, que los perderá. Además, pierde el derecho a hacer suyos los frutos, como las rentas obtenidas, que deberá abonárselas al propietario del suelo.

4. La construcción en suelo ajeno cuando hay mala fe tanto del edificante como del dueño del suelo.

Nuestro Código Civil establece que el dueño del terreno actúa de mala fe cuando la obra se ha ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse.En este caso, si tanto el dueño del terreno como el promotor de la edificación han actuado de mala fe, la solución es la misma que si ambos hubieran actuado de buena fe: se le da la opción al dueño del suelo para que escoja entre hacerse con la propiedad de lo edificado, indemnizando al promotor, u obligar a éste a quedarse con el terreno y pagarle el precio correspondiente por el suelo.

5. La construcción en suelo ajeno cuando el propietario actúa de mala fe y el edificante de buena fe.

Imaginemos que el edificante de buena fe, en la creencia de que el terreno es de su propiedad o que tiene autorización para levantar la obra, construye una vivienda para sí y su familia, todo ello a la vista, ciencia y paciencia del dueño del terreno, quien no se opone. En estos casos, parece claro que el propietario del suelo no tiene la facultad para elegir hacerse con la propiedad de la obra indemnizando al edificante u obligar a este a pagarle el precio del terreno, toda vez que la Ley no ampara el ejercicio de antisocial, abusivo o de mala fe del derecho.

El problema que nos encontramos en el presente supuesto radica en que nuestro Código Civil no hay una solución para el caso de que concurra mala fe del dueño del suelo y buena fe del edificante. Sin embargo, me inclino a pensar que la solución más idónea y justa pasa por aplicar, de forma analógica, lo establecido en el Código Civil cuando es el edificante quien actúa de mala fe. Es decir, que si la obra se construye de buena fe y habiendo mala fe del dueño del terreno, que éste pierda, sin derecho a indemnización, la propiedad del suelo quedando incorporado a la construcción.

La tesis comentada debe tomarse con las debidas cautelas, ya que sería una forma extraordinaria de adquisición de la propiedad no establecida, de forma explícita, en nuestro Código Civil. No obstante, cualquier otra solución supondría, a mi parecer, un enriquecimiento injusto para el propietario del terreno. Por ello, cuanto menos, debe darse la facultad a quien edifica de buena fe para elegir entre perder la construcción y que el propietario del suelo le indemnice, o quedarse con la propiedad del suelo, compensando económicamente al propietario por el valor del mismo, configurándose como una suerte de venta forzosa

Álvaro Pineda Manglano

Especialista en Derecho Civil y Procesal Civil en Rodrigo Abogados

Foto: Freepik / Mindandi

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