Moratoria en el pago de las rentas de locales de negocio

 

Desde que el pasado 14 de marzo se decretara la suspensión de las actividades consideradas no esenciales, los trabajadores autónomos y PYMES vienen reclamando del Gobierno la adopción de medidas para paliar la pérdida de ingresos, similares a las adoptadas por otros países de nuestro entorno. En respuesta a dichas peticiones, el Consejo de Ministros celebrado el martes 21 ha aprobado determinadas medidas, recogidas en un Real Decreto-ley publicado en el BOE al siguiente día, si bien nos centraremos exclusivamente en aquellas que afectan a los arrendamientos de locales de negocio.

 

Según se indica en su preámbulo, las medidas adoptadas en esta materia tienen como finalidad reducir los costes operativos de pymes y autónomos, lo que no se ajusta la realidad, pues, como veremos, no se reducen los costes, sino que simplemente se posponen, caso de que las partes, ante la inacción del Gobierno, no tengan ya alcanzado algún tipo de acuerdo.

 

Como ya se hiciera días atrás respecto de los arrendamientos de viviendas, las medidas son distintas para arrendadores considerados como grandes tenedores -poseedores de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2-, o para arrendadores distintos a los anteriores. Para el Gobierno resulta indiferente que los inmuebles estén o no destinados al arrendamiento, de modo que también se considera gran tenedor al arrendador que posea, por ejemplo, 10 inmuebles para su propio negocio, y uno más que tenga entregado en alquiler, entendiéndose como inmuebles urbanos los solares, casas, almacenes y bodegas en pueblos e, incluso, los derechos de superficie y concesiones administrativas sobre bienes inmuebles o servicios públicos a los que se hallen afectos, etc., pues la norma solo excluye de tal consideración a los garajes y trasteros.

 

Arrendadores grandes tenedores

 

Para dichos arrendadores, la medida contempla que el arrendatario del local podrá solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley (23-4-2020), una moratoria en el pago de la renta, que «se aplicará de manera automática y afectará al tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses”.

 

Es decir, no se trata de una reducción de la renta, sino de un mero aplazamiento, sin interés ni penalización alguna, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años contados a partir de que se supere la situación de suspensión de actividad y, en todo caso, a partir de la finalización del plazo de cuatro meses antes señalado. Dicho fraccionamiento no podrá exceder del plazo de vigencia del contrato o de sus prórrogas.

 

No existe, pues una ayuda económica a los arrendatarios para cumplir con sus obligaciones, ni se contempla ningún tipo de compensación para los arrendadores que se vean obligados a posponer el cobro de las rentas de sus locales, aún cuando pudieran depender económicamente de las mismas. Es más, dado que la norma no lo contempla expresamente, cabría incluso cuestionarse si las declaraciones y pago del IVA que competen al arrendador han de efectuarse sobre la base de la renta devengada y aplazada, o sobre la renta que efectivamente percibida. En suma, la medida adoptada resulta confusa y crea inseguridad jurídica, amén de que dificultará la posibilidad de nuevos arrendamientos a corto plazo, pues los propietarios no tendrán mucho interés en formalizar contratos de arrendamiento si los arrendatarios inmediatamente pueden solicitar el fraccionamiento y aplazamiento de la renta.

 

Resulta sorprendente, además, que se haya optado por imponer a dichos arrendadores la moratoria, sin tener en consideración que muchos de los arrendatarios pueden estar percibiendo, a través de alguna Mutua, las prestaciones por suspensión de actividad en su día previstas en la Ley 32/2010, de 5 de agosto, por la que se establece un sistema específico de protección por cese de actividad de los trabajadores autónomos.

 

 

Pequeños arrendadores

 

Dado que son muchos los arrendadores que, en nuestro país, han invertido sus ahorros en inmuebles que mantienen en alquiler como complemento a sus ingresos o pensiones, el Gobierno ha optado por la misma solución adoptada respecto de los arrendamientos de vivienda, esto es, limitarse a aconsejar que las partes alcancen un acuerdo.

 

En concreto, la medida simplemente contempla que los arrendatarios podrán solicitar del arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por las partes con carácter voluntario.

 

A diferencia de lo que sucede con los grandes tenedores, dicha petición no se aplica automáticamente, es decir, no es obligatoria, siendo voluntaria su aceptación o no por el arrendador. Por tal motivo, sorprende que se establezca un plazo de un mes para que el arrendatario formule su petición, pues no vemos inconveniente alguno para que la misma pueda formularse con posterioridad, al tratarse de una cuestión que se enmarca en la libertad de pactos que contempla nuestro ordenamiento jurídico. El que aparezca la mención a dicho plazo, parece evidenciar que, hasta el último momento, la literalidad de la medida era otra, previsiblemente más próxima a la ideología de la parte más bolivariana del Gobierno.

 

Caso de que la petición del arrendatario será aceptada por el arrendador, se faculta para que las partes puedan disponer de la fianza prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, imputándola al pago, total o parcial, de la renta, debiendo en tal caso el arrendatario reponerla en el plazo de un año desde el acuerdo, o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior a un año.

 

Requisitos

 

En cuanto a los requisitos a cumplir por los arrendatarios para obtener la moratoria, se exige:

 

a.- si es autónomo, que estuviera dado de alta en Seguridad Social o Mutualidades sustitutorias del RETA en la fecha de declaración del estado de alarma; y si es pyme, que se trate de una empresa cuyo activo no supere los 4 millones de euros; el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8 millones de euros; y su número de trabajadores empleados durante el ejercicio no supere los 50.

 

b.- que la actividad se encuentre suspendida por el decreto de 14 de marzo o disposiciones posteriores en desarrollo de aquél.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

c.- que no encontrándose suspendida su actividad, se acredite una reducción de ingresos en el mes anterior al de solicitud del aplazamiento de, al menos, el 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre correspondiente del año anterior.

 

 

La reducción de ingresos se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información obrante en los libros contables, se haga constar dicha reducción de la facturación, teniendo derecho el arrendador a comprobar tal extremo mediante exhibición de los libros contables.

 

En cuanto a la suspensión de la actividad, establece la medida que habrá de acreditarse mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. Parece olvidarse, pues, que ya el Real Decreto-ley estableció la suspensión de determinadas actividades, por lo que, en relación con las mismas, la exigencia del certificado parece excesiva.

 

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

 

En conclusión, una nueva medida con mucha literatura y escasa eficacia práctica, que traslada sobre determinados propietarios las consecuencias de la suspensión sine die de actividades decretada por el Gobierno, en tanto que deja insatisfechos a los arrendatarios afectados por la paralización de la actividad económica.

 

Luis Miguel Escarpa Polo

Abogado

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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