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INCIDENCIA DEL CORONAVIRUS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO. LA CLÁUSULA «REBUS SIC STANTIBUS»

 

 Las medidas adoptadas por el Gobierno a causa de la pandemia por coronavirus, disponiendo el cierre de los establecimientos minoristas -excepto los comerciales destinados a la venta de bienes de primera necesidad-, han supuesto la paralización de la actividad económica de un gran número de autónomos y PYMES, quienes se encuentran, no obstante, obligados al pago de la renta por el alquiler de su local de negocio, concertado antes de la crisis sanitaria.

 

Nuestro Código Civil establece que «las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos» (art. 1091), y que «los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez” (art. 1278). Se recoge así el principio latino «pacta sunt servanda», en cuya virtud el contrato obliga a las partes al cumplimiento de lo pactado, sin excusa ni pretexto alguno.

 

Sin embargo, el Código omite referencia alguna a otro principio, conocido como «rebus sic stantibus», que consideraba la existencia de una cláusula implícita en todo contrato, según la cual «contractus qui habent tractum succesivum vel dependentiam de futuro rebus sic stantibus intelliguntur et aliquo nouo non emergentibus» [los contratos que tienen tracto sucesivo o dependencia del futuro deben entenderse estando así las cosas y no por la aparición de algo nuevo], lo que resultaba acorde con la exigencia de un comportamiento ético o de buena fe (bona fides) en las obligaciones recíprocas. Es esta exigencia de buena fe la que determina que, si las circunstancias tomadas en consideración al formalizar el contrato cambian con tal intensidad que el cumplimiento de lo pactado resulta extraordinariamente oneroso para una de las partes, ésta pueda instar la resolución o la modificación del contrato.

 

Los efectos económicos de la pandemia conllevarán una modificación sustancial de las circunstancias consideradas por los empresarios en los contratos suscritos con anterioridad a la crisis sanitaria, y de los que se derivan obligaciones cuyo cumplimiento puede resultarles hoy mucho más gravoso, por lo que la cláusula «rebus sic stantibus» se presenta como una posibilidad para paliar los efectos negativos de la inminente crisis económica sobre contratos de tracto sucesivo como puedan ser los de arrendamiento de local de negocio.

 

El Tribunal Supremo tuvo ocasión de recuperarla tras la guerra civil -por la incidencia económica que el conflicto armado tuvo sobre ciertos contratos-, en sus sentencias de 17-5-1957 y 6-6-1959, si bien de manera muy excepcional y restrictiva.

 

En posteriores sentencias (9-5-1983, 27-6-1984, 19-4-1985), aun considerando la aplicación de dicha cláusula de manera muy restrictiva, se fueron concretando los requisitos para su excepcional admisión: (i) que se haya producido una alteración extraordinaria que modifique profundamente la base del negocio: (ii) que fruto de esa alteración resulte una desproporción exorbitante entre las recíprocas prestaciones; (iii) que el desequilibrio se haya producido por circunstancias sobrevenidas, imprevisibles; (iv) que no exista otra forma de subsanar el desequilibrio producido; y (v) que exista compatibilidad entre su aplicación y la buena fe exigida por el código civil.

 

Las sentencias de 30-6-2014 y 15-10-2014, dando un paso más en la evolución de la jurisprudencia, aplicaron la cláusula rebus sic stantibus en atención a la excesiva onerosidad causada a una de las partes (en ambos casos empresarios) como consecuencia de la crisis económica de 2008, que había afectado negativamente a la base del negocio, siendo ajena al riesgo normal del contrato y razonablemente imprevisible.

 

En relación al tema que nos ocupa, la segunda de dichas sentencias, considerando que la crisis económica había creado una excesiva onerosidad para la parte arrendataria, admitió la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus», aceptando la reducción de la renta de alquiler de un establecimiento hotelero en un 29%, por un tiempo limitado, en lo que supuso entonces una resolución novedosa -y criticada-, por cuanto facultaba a los tribunales para modificar un elemento sustancial del contrato, la renta, caso de cumplirse determinados requisitos.

 

Esta flexibilización en los criterios de aplicación de la cláusula, fue sin embargo moderada por el Tribunal Supremo a través de sus sentencias de 11-12-2014, 24-2-2015, 30-4-2015 y, en particular, la de 15-1-2019, que rechazó la aplicación de la regla rebus de manera automática en base simplemente a la crisis económica, pues al formar parte del riego empresarial no podía considerarse imprevisible, no existiendo, además, motivo para desplazar sobre la arrendadora el riesgo de la disminución de los rendimientos de la explotación de un hotel, ya que al proceder del deterioro de la situación económica debía ser considerado como propio de la actividad empresarial de la arrendataria, dedicada a la gestión hotelera.

 

La situación actual resulta, sin embargo, novedosa, al enfrentarnos a una crisis sanitaria desconocida hasta el momento, no pudiendo afirmarse que el deterioro económico que se avecina forme parte del natural riesgo de toda actividad empresarial, sino que trae causa de circunstancias graves e imprevisibles.

 

Si las obligaciones han de cumplirse conforme a la buena fe que ha de imperar en toda relación negocial, no parece justo que todas las consecuencias de la crisis deban recaer sólo en la parte empresarial arrendataria, ni que éstas deban desplazarse a la parte arrendadora mediante la condonación de las rentas, pues la posesión del local comercial se sigue manteniendo por el arrendatario, lo que impide que la parte arrendadora pudiera arrendarlo para otro tipo de establecimiento cuya actividad no se encuentre suspendida, y, además, el Gobierno está adoptando medidas económicas para paliar los efectos negativos del cierre de los negocios.

 

Se hace aconsejable, pues, la intervención de mediadores jurídicos que analicen las recíprocas prestaciones pactadas en el contrato; la asunción de riesgos establecida por los contratantes; el impacto que las medidas gubernamentales hayan tenido en la actividad concreta desarrollada en el local de negocio; las posibilidades que existían para el desarrollo, total o parcial, de la actividad sin apertura al público (venta telefónica o por internet, servicio a domicilio); las ayudas a las que la parte arrendataria pudiera acogerse; etc. Y, caso de cumplirse los requisitos jurisprudenciales, hacer uso de la cláusula «rebus sic stantibus» implícita, alcanzando un acuerdo de suspensión o reducción temporal de la renta, que permita reequilibrar las prestaciones de ambas partes, evitando la judicialización de una cuestión cuya solución ha de encontrarse, en estos momentos, en la buena fe, la sensatez y el sentido común.

 

Luis Miguel Escarpa Polo

 

 

 

 

 

 

 

 

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