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CÓMPUTO DE VOTOS DEL PROPIETARIO DE VARIOS PISOS O LOCALES

 

Con relativa frecuencia solemos encontrarnos con Comunidades de Propietarios en las que, a la hora de aprobar acuerdos, surge el problema acerca de cómo han de computarse los votos cuando un propietario es titular de varios pisos o locales.

 

La forma en que se computen los votos en estos supuestos resulta de enorme importancia, tanto a efectos de solicitar al Presidente que convoque una Junta o, en su defecto, convocarla los promotores que representen al menos una cuarta parte de los propietarios o el 25 por ciento de las cuotas de participación; como para la adopción de acuerdos, para los que los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal exigen mayorías cualificadas de tres quintos de los propietarios que a su vez representen tres quintos de las cuotas de participación, o bien la mayoría simple de propietarios que representen a su vez la mayoría de cuotas de participación e, incluso, el voto favorable de tan solo un tercio de propietarios que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación.

 

La trascendencia se observa mejor en aquellos supuestos en que una buena parte de las fincas que conforman la Comunidad de Propietarios pertenecen aún al promotor del inmueble, o a una entidad bancaria, fondo inversor, o similar, cuyos intereses pueden no coincidir con los del resto de propietarios, sobre todo en lo relativo a la distribución de gastos, contratación de nuevos servicios, realización de mejoras u obras de reparación o mantenimiento, etc. En estos casos, es harto frecuente que los propietarios de varias fincas afirmen tener tantos votos como fincas en propiedad en el inmueble, lo que, unido al general desconocimiento de la ley por el resto de propietarios (extensible en muchas ocasiones, a los propios administradores de la Comunidad), conlleva que, a la hora de adoptar un acuerdo que pudiera resultar beneficioso para los propietarios que representen la mayoría de cuotas de participación, no se alcance aparentemente la mayoría de propietarios necesaria para su aprobación por computarse una pluralidad de votos en contra, emitidos por un mismo propietario.

 

La Ley de Propiedad Horizontal pondera, sin embargo, dos elementos: uno, de carácter personal, en el que se tiene en cuenta la propiedad; y otro de carácter económico, en el que se toma en consideración la cuota de participación que representa esa propiedad en relación al conjunto del edificio.

 

Y, dado que nada dice expresamente la ley en cuanto a la forma en que ha de computarse el voto en estos casos, ha sido la Jurisprudencia la que ha establecido la doctrina de “un propietario, un voto”, afirmando que cada persona (física o jurídica) tiene un único voto, ya sea propietaria de un solo piso o local o de varios dentro de la misma Comunidad, y ello al margen de la mayor o menor cuota de participación que le corresponda por la suma de las correspondientes a cada piso o local, tal y como establece, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1995, que vino a marcar el camino a seguir por las Audiencias Provinciales y Juzgados. Se evita así el fraude de ley, proscrito por el artículo 6.4 del Código Civil, y dar mayor preponderancia a los propietarios “más fuertes” en detrimento de los “más débiles”, no obstante ponderar las cuotas de participación.

 

Finalmente, cabe preguntarse qué sucederá si el propietario de varios pisos o locales se encuentre al corriente de pago de las cuotas correspondientes a algunas de sus fincas, y en situación de morosidad respecto de otras, toda vez que, conforme establece el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no las hubieran impugnado ni consignado, no tendrán derecho de voto.

 

En este caso, al tratarse de una norma sancionadora, ha de ser interpretada de manera restrictiva y, por lo tanto, entender que no se refiere al supuesto de que el comunero sea propietario de varios pisos, sino del débito de cada piso con la comunidad, por lo que al propietario de varios elementos privativos estando al corriente del pago de la cuota de alguno de los elementos se le debe permitir el votar para la adopción del acuerdo, sin perjuicio de que se le descuente la cuota de participación del elemento privativo cuya cuota se encuentre impagada, a efectos del cómputo de votos para la validez de los acuerdos por mayoría, como declara la Audiencia Provincial de Zamora, en Sentencia de 1 de diciembre de 2009.

 

Luis Miguel Escarpa Polo.

Abogado.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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