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FRACASO DEL DECRETO DEL ALQUILER. ¿Y AHORA QUÉ?

 

 

 Con 103 votos a favor y 243 en contra, el pasado 22 de enero ha sido rechazado por el Congreso de los Diputados el Real Decreto-ley 21/2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que había sido aprobado por el Consejo de Ministros el 14 de diciembre anterior.

 

La figura del Real Decreto-ley se contempla en el artículo 86 de la Constitución Española como una posibilidad atribuida al poder ejecutivo para dictar normas con rango de ley en casos en casos de extraordinaria y urgente necesidad, sin que puedan afectar a determinadas materias, y con carácter provisional al exigirse su sometimiento a debate por el Congreso de los Diputados para su convalidación o derogación en el término de los treinta días siguientes a su promulgación. En puridad, y según tiene declarado el Tribunal Constitucional, la intervención del Congreso de los Diputados es más bien una homologación de la situación de extraordinaria y urgente necesidad que, en teoría, habría compelido al Gobierno al dictado de dicha norma.

 

En el caso que ahora nos ocupa, el Congreso de los Diputados ha optado por derogar el Real Decreto-ley (lo que ha sucedido en muy contadas ocasiones), si bien no por cumplirse o no el citado requisito de extraordinaria y urgente necesidad –inexistente en opinión de quien suscribe-, sino atendiendo a claros y diferentes motivos de carácter estrictamente político de todos conocido y que no constituyen el objeto del presente comentario.

 

La cuestión que ahora nos interesa es qué efectos produce dicha derogación y, en particular, qué sucede con aquellos contratos que hayan sido formalizados durante el período de vigencia provisional del Real Decreto-ley, desde su entrada en vigor al día siguiente de su publicación en BOE de 18 de diciembre de 2018, hasta su derogación por Acuerdo del Congreso de los Diputados, publicado en el BOE del pasado 24 de enero.

 

La derogación supone, en primer lugar, que quedan sin efecto todas las modificaciones legales que se contemplaban en el Real Decreto-ley. Así, en cuanto a los arrendamientos urbanos se refiere, a los contratos formalizados después de la publicación de la derogación, les será de aplicación las mismas normas legales existentes antes del decreto, esto es, la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, modificada por la Ley 4/1013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, de modo que la duración de los contratos vuelve a ser de tres años; no se limita la cuantía de la fianza adicional; se anula la imposición al arrendador –si era empresa- de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato; etc.

 

Del mismo modo, los apartamentos turísticos vuelven a quedar regulados por la Ley de Propiedad Horizontal en los mismos términos preexistentes, no pudiendo ya las Comunidades de Propietarios impedir tal uso por mayoría de tres quintos como establecía el decreto, sino que precisarán de acuerdo unánime.

 

Quedan sin efecto, igualmente, el resto de disposiciones previstas en el decreto, como por ejemplo las relativas a la inversión en la promoción de viviendas públicas por parte de los Ayuntamientos con superávit; o la posibilidad de establecer recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles a las viviendas residenciales desocupadas; o la posibilidad de suspensión de los procesos de desahucio caso de apreciarse indicios de situación de vulnerabilidad del demandado; etc.

 

Importante es destacar que, a partir de la publicación de la derogación del Real Decreto-ley, queda sin efecto la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, los cuales se encuentran de nuevo sujetos al pago de dicho impuesto.

 

¿Y qué pasa con los contratos formalizados desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley hasta la publicación de su derogación?

 

Dado que la derogación no tiene efectos retroactivos, se mantienen los efectos que haya podido desplegar durante su período de vigencia interina, planteándose así la singularidad de que los contratos suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, ambos inclusive, se regirán por lo establecido en el Real Decreto-ley, de modo que esos arrendamientos concretos sí se verán sometidos, por ejemplo, a la duración mínima de cinco años (o de siete, si el arrendador es persona jurídica) a voluntad del arrendatario; a la prórroga por tres años más si ninguna de las partes hubiera manifestado su voluntad en contrario a la finalización del plazo inicial; a la limitación de la fianza adicional a dos mensualidades de renta; a la exención del pago del Impuesto de Transmisiones y AJD; etc., siendo también válidos, por ejemplo, los acuerdos que hayan podido ser adoptados por Comunidades de Propietarios, con el voto mayoritario de tres quintos, para impedir el uso de viviendas de uso residencial para destino turístico.

 

En suma, pues, el Real Decreto-ley ha constituido un sonoro fracaso en cuanto a los fines que con el mismo pretendían alcanzarse, pero entre tanto ha desplegado efectos que abundan en la situación de inseguridad jurídica a la que nos hayamos constantemente sometidos.

 

Luis Miguel Escarpa Polo

 

 

 

 

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