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APROBADA LA REFORMA DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS

 Con el declarado propósito de mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible, el Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley nº 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que supone la modificación del régimen de los contratos de alquiler de viviendas, con reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), así como la adopción de ciertas medidas en relación con las denominadas “viviendas turísticas” y tibias reformas en materia fiscal, modificaciones que en cierta medida se contenían ya en la Proposición de Ley presentada por el Grupo Parlamentario Socialista en el Congreso en marzo de 2018. Una vez publicado el pasado martes en el BOE, la reforma entró en vigor el siguiente día, miércoles, sin perjuicio de que deba ser convalidada posteriormente por el Congreso de los Diputados en el término de 30 días. Caso de no convalidarse, la reforma quedaría sin efecto, excepto para los contratos que se hubieran formalizado en ese período, lo que puede provocar una cierta paralización en la firma de contratos hasta conocer la decisión del Congreso.

 

 

Dado que la reforma de la LAU es la que más inquietud pueda presentar para el arrendador o inquilino de una vivienda, a ella nos referiremos exclusivamente en estas breves líneas, reseñando sus aspectos más significativos.

 

Conviene previamente aclarar que la reforma no tiene efectos retroactivos, por lo que los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del real decreto-ley continuarán rigiéndose por la normativa que les fuera antes de aplicación, sin perjuicio de que, si las partes así lo acuerdan, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el real decreto-ley.

 

Sentado lo anterior, la primera medida a destacar es la ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), salvo que el arrendatario manifieste con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o prórroga, su voluntad de no renovarlo. Además, si vencido dicho plazo mínimo de 5 años, ninguna de las partes hubiera manifestado su voluntad de no renovar el contrato, la prórroga tácita se amplía de 1 a 3 años.

 

Se vuelve así a la duración mínima que existía antes de la reforma de 2013, que redujo el plazo el plazo de 5 a 3 años con la intención de dinamizar y flexibilizar el mercado del alquiler. Lo cierto es que dicha dinamización no se ha conseguido ni con plazos obligatorios de 5 ni de 3 años, lo que evidencia que la cuestión a abordar no es estrictamente la de la duración de los contratos, sino más bien la seguridad que las leyes concedan, no solo a los inquilinos ante ciertos abusos, sino también a los propietarios en casos de impago de rentas y/o daños en sus viviendas, amén de establecer incentivos de todo orden que permitan un aumento en la oferta de viviendas.

 

Se limitan las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración. En contra de lo que algunos medios de comunicación han expuesto, no se trata de que la fianza arrendaticia quede limitada a un máximo de dos mensualidades, sino que dicha limitación se refiere exclusivamente a la “garantía adicional” a la fianza. La LAU contempla en su artículo 36 la obligación de prestación de fianza en metálico en cuantía equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas, y de dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda (locales, garajes), añadiéndose que las partes podrán pactar cualquier otro tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato adicional a la fianza en metálico. En consecuencia, la reforma no modifica la cuantía de la fianza, sino de la garantía adicional, que no podrá exceder de dos meses de renta, de modo que sería factible la exigencia al inquilino de un mes de fianza más dos de garantía adicional, o sea, tres mensualidades de renta para asegurar el cumplimiento de dichas obligaciones. El tiempo dirá si esta modificación resulta positiva, pues cuanto menores sean las garantías para el propietario de cara a asegurarse el pago o la reparación de los desperfectos, mayor será la dificultad de encontrar vivienda por quien no pueda acreditar una sólida solvencia económica.

 

De otro lado, se contempla la posibilidad de adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato para realizar obras de mejora en la vivienda e incrementarse la renta, sin que ello implique la interrupción de los períodos de prórroga o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos.

 

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario. Suele ser habitual que al inquilino que acude a una agencia inmobiliaria en busca de una vivienda en alquiler, se le repercutan los gastos de dicha agencia (por lo general equivalentes a un mes de renta), repercusión que ahora se prohíbe en el caso de que al arrendador sea una sociedad.

 

Ninguna medida se establece para intentar asegurar a los propietarios el cobro de las rentas o la agilización de los procesos para obtener la recuperación de las viviendas en caso de impago, principal escollo para la dinamización del mercado de alquiler. Por el contrario, se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto a los procedimientos de desahucio se refiere, al objeto de que, en el requerimiento de pago al demandado, o con carácter previo al lanzamiento en otros supuestos, se le informe de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos para que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. De apreciarse por la Administración competente indicios de la existencia de dicha situación, se notificara al órgano judicial, procediéndose por el Letrado de la Administración de Justicia a la suspensión del proceso por tiempo máximo de un mes (o dos meses si el demandante es persona jurídica) hasta que por los servicios sociales se adopten las medidas que estimen oportunas, adoptadas las cuales o transcurrido dicho plazo, se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. Aun valorando la finalidad de la norma, mucho nos tememos que, en la práctica, ello supondrá un retraso muy superior en la recuperación de la vivienda por parte del propietario, a quien se le impone la carga de soportar la espera y, por ende, un mayor perjuicio económico respecto del que ninguna compensación se prevé en la reforma.

 

La reforma no incluye ventajas fiscales que hubieran podido servir para incentivar el mercado de alquiler de viviendas, aunque se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, tributo ampliamente desconocido y de escasa repercusión económica para las comunidades autónomas.

 

Todas estas reformas, mínimas y de escaso calado práctico de cara a mejorar el acceso a un alquiler asequible, no son de aplicación a las controvertidas “viviendas turísticas”, cuya exclusión del ámbito de aplicación de la LAU se establece de manera más clara que en el anterior texto normativo. Aunque ello no sea estrictamente objeto de estas notas, conviene señalar que el real decreto-ley modifica también la Ley de Propiedad Horizontal, facultando a que las Comunidades de Propietarios puedan acordar incrementar la participación en los gastos comunes de las viviendas turísticas, y limitar o vetar los arrendamientos turísticos en el edificio, si así lo deciden al menos tres quintas partes de los propietarios. Este acuerdo carecería de efectos retroactivos, por lo que no afectaría a las viviendas turísticas que ya funcionasen como tales antes de aprobarse la limitación o veto, en consonancia con lo que tiene ya declarado, por ejemplo, el Tribunal de Justicia de Cataluña en relación a una norma autonómica similar a la adoptada en el real decreto-ley.

 

Finalmente, no se ha establecido el control de precios del alquiler que el Gobierno había acordado con Unidos Podemos en el acuerdo presupuestario. Una medida intervencionista que supondría un nuevo ataque a la propiedad privada so pretexto de incrementar la oferta de alquiler, y que, sin embargo, la experiencia en el ámbito internacional ha demostrado como ineficaz e, incluso, contraproducente al generar precisamente el efecto contrario al pretendido. Parece obvio que, cuanto menor sea la rentabilidad que pueda obtenerse por el arrendamiento de una vivienda, menor interés tendrán los propietarios en poner sus viviendas a disposición de desconocidos cuya solvencia económica y cívico comportamiento se ignora. La amenaza, sin embargo, sigue presente, dado que el Gobierno no descarta tener en cuenta esta medida en los Presupuestos del año próximo que, no obstante, deseamos sea Feliz y Próspero.​

 

Luis Miguel Escarpa Polo

 

 

 

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