C/ Carmen 3, 19001 Guadalajara -- Avda. General Villalba cv Calle Medinilla 2, 45003 Toledo -- Pso. de la Castellana 141 -Plta. 19 Edificio CUZCO IV, 28046 Madrid
  • Rodrigo Abogados
  • Rodrigo Abogados

EL CARÁCTER DE HIPOTECA LEGAL TÁCITA DE LOS CRÉDITOS DERIVADOS DE CUOTAS DE URBANIZACIÓN

 La obligación de soportar los costes de urbanización corresponde al propietario de los terrenos, lo que encuentra su fundamento en el principio de afección de las plusvalías a los costes de urbanización. Es decir, puesto que son los propietarios quienes obtendrán el beneficio, en forma de plusvalía de los terrenos, como consecuencia de la urbanización de los mismos, resulta lógico que sean esos mismos propietarios los que deban soportar los costes. Ello se desprende de la legislación urbanística tanto estatal como autonómica. En este sentido se pronuncian los artículos 9.4 y 16.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, el artículo 126 del Reglamento de Gestión Urbanística y el artículo 105 de la Ley del Suelo de Madrid. De estos preceptos, no sólo se deduce la existencia de una afección real, sino que, además, dicha afección tiene preferencia al resto de cargas que pudieran versar sobre la finca afecta, es decir, aunque sobre la finca existieran embargos anteriores, la afección podrá ejecutarse de forma preferente a ellos, a excepción de determinados créditos a favor del Estado, los cuales tendrán preferencia en cualquier caso. La sujeción a la normativa hipotecaria, así como la obligación de inscripción registral de las afecciones, se pone también de manifiesto mediante el Real Decreto 1093/1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

 

La ejecución de las obras de urbanización ha sido entendida como una función de naturaleza pública, en la que la Administración actuante tendrá un papel fundamental de supervisión. Así lo ha entendido el Tribunal Supremo, por ejemplo, en su Sentencia de 24 de mayo de 1994 (LA LEY 6739/1994), F.J: 3º (la negrita es nuestra):

 

“Se trata de la contratación para la ejecución de unas obras de urbanización y, por tanto, de una obra pública, cuya titularidad corresponde a la Administración actuante. En este sentido, importa destacar no sólo las facultades reconocidas a la Administración para vigilar la ejecución de las obras e instalaciones -artículo 175.3 del Reglamento de Gestión- sino las cláusulas que, según el artículo 176.3 del mismo Reglamento, debe necesariamente contener todo contrato de ejecución de obra concertado por la Junta de Compensación, entre las que destacan, en lo que ahora importa, el compromiso de la empresa constructora de realizar las obras de total conformidad con los proyectos de urbanización debidamente aprobados y la obligación de la empresa de facilitar la acción inspectora de la Administración actuante”.

 

Es este carácter público que revisten las obras de urbanización, el que le otorga una situación de privilegio frente a otros créditos. Es por ello por lo que los preceptos anteriormente transcritos otorgan preferencia a la afección urbanística frente a otras cargas que puedan existir sobre el inmueble, incluso si estas otras cargas fueran anteriores a la inscripción de la afección.

 

En lo que respecta al concepto de hipoteca legal tácita, debemos acudir a la Ley General Tributaria, que, en su artículo 78, dispone cuanto sigue:

 

“En los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior.”

 

La calificación de las afecciones urbanísticas como hipoteca legal tácita ha sido objeto de amplio debate por nuestra jurisprudencia. Sin embargo, el Tribunal Supremo, en reciente sentencia nº 379/2014, de 15 de julio (LA LEY 95245/2014), despeja toda duda al respecto. Así, en su Fundamento Jurídico Quinto, expone cuanto sigue:

 

“A la vista de cuanto precede, cabe concluir que las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística, concretamente las derivadas de la urbanización de la unidad de actuación, son obligaciones de carácter real, que dan una preferencia de cobro sobre el bien afectado, por encima de cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar, de conformidad con el art. 90.1.1º LC , de una hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad, sea mediante una inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones marginales (actos a los que nos hemos referido), aunque no haya sido inscrita como tal hipoteca, da derecho a exigir que se convierta de forma expresa con tal carácter ( art. 158.2 LH ). Sin embargo, ello no impide que ostente la condición de hipoteca legal tácita a efectos del reconocimiento del privilegio especial, pues en el apartado 2 del art. 90 LC , se establece que, para que pueda ser clasificada con tal carácter, "la respectiva garantía deberá estar constituida con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, salvo que se trate de hipoteca legal tácita o de los refaccionarios de los trabajadores"  .”.

 

En idéntico sentido se pronuncia la Sentencia del Alto Tribunal nº 396/2014, de 21 de julio (LA LEY 137018/2014). Es decir, la referida Jurisprudencia finaliza el debate suscitado en torno a esta cuestión con una conclusión muy clara, las afecciones urbanísticas tienen el carácter de hipoteca legal tácita, surgiendo un derecho a que se inscriba como tal. Pero, aún en el caso de que en la inscripción de la afección no conste este carácter de hipoteca legal, ello no obsta a que tenga tal consideración a efectos concursales.

 

Lorena Loeches Ruiz

- Abogada -

 

 

 

Share on Facebook
Share on Twitter
Please reload