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Responsabilidad de las entidades bancarias sobre las cantidades anticipadas a cuenta del precio de compra de viviendas.

 

Se cumplen estos días 42 años desde que diera comienzo en la Audiencia Provincial de Madrid uno de los más sonados juicios por estafa inmobiliaria de los años 70. Unos años antes, en 1963, había sido constituida en Valencia “Construcciones Nueva Esperanza, S.L.” con el objetivo de construir viviendas en diferentes localidades (Valencia, Madrid, Barcelona, Sevilla, Alicante, Alcalá de Henares, Málaga, etc.), desplegando para ello una gran campaña publicitaria que consiguió captar el interés de más de 10.000 familias de las que percibió entradas por importe de entre 50.000 a 150.000 pesetas (300 a 900 euros).

 

Años más tarde, ante la falta de terminación y entrega de las viviendas, que en muchos de los casos ni siquiera habían sido comenzadas, y la negativa de los responsables de la empresa a devolver a los compradores las cantidades entregadas a cuenta, comenzaron a producirse las denuncias de los afectados, que desembocarían en una sentencia, confirmada luego por la Sala Segunda del Tribunal Supremo, por la que se condenó a los responsables de la constructora a penas que iban de entre 7 a 11 años de cárcel.

 

La importancia de este caso radica en que la estafa vino a evidenciar la enorme desprotección de los compradores de viviendas cuando la adquisición se efectuaba “sobre plano”, pues caso de que aquellas no fueran iniciadas, finalizadas, o entregadas por cualquier causa, los compradores no tenían garantía alguna de devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

 

La alarma que en la opinión pública produjo este y otros casos similares, dio lugar a la promulgación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en cuya virtud se establecía, entre otros aspectos, que los promotores de viviendas debían garantiar la devolución de las cantidades percibidas a cuenta más el seis por ciento de interés anual, mediante un contrato de seguro o aval bancario, caso de que la construcción no se iniciara o no llegara a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. Además, la percepción de las cantidades anticipadas por los compradores debía serlo a través de una entidad bancaria o caja de ahorros, depositándose en una cuenta especial de la que solo podría disponerse para atender la construcción de las viviendas, y para cuya apertura la entidad debía exigir, bajo su responsabilidad, la acreditación de que existía dicho seguro o aval. Así, expirado el plazo de iniciación de las obras o la entrega de la vivienda, sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el comprador podía optar entre resolver la compraventa con devolución de las cantidades entregadas más los intereses dichos, o conceder al promotor una prórroga.

 

La protección concedida por dicha Ley, quedó ampliada por las modificaciones introducidas por la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, al extenderse a ciertos tipos de viviendas que inicialmente se encontraban excluidos en la Ley 57/1968 (Cooperativas, VPO). Protección que se vio reforzada por la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo nº 733/2015, de 21 de diciembre, al establecer como doctrina que en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por éstos e ingresadas en la cuenta que el promotor tenga abierta en esa entidad. Conviene añadir que la Jurisprudencia posterior ha matizado ese carácter de “especial” de la cuenta bancaria, afirmando que aunque la cuenta no ostente esa denominación, eso no impide la responsabilidad de la entidad bancaria.

 

Es decir, se establece una suerte de derivación de responsabilidad, basada en una culpa in vigilando, de las entidades de crédito que no exijan al promotor la garantía de devolución de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en esa entidad, y ello como contraprestación a los beneficios económicos que para la entidad supone la promoción inmobiliaria. Así, caso de que la vivienda no llegara a entregarse, si el promotor hubiera incumplido su obligación de aseguramiento de los anticipos, el comprobador podría exigir su reintegro con intereses a la propia entidad bancaria en que se ingresaron, siempre que la entidad hubiera incumplido, a su vez, su obligación de verificar la existencia de una póliza de afianzamiento suscrita por la promotora, o un aval. Por el contrario, ninguna responsabilidad podrá exigirse a la entidad si ésta desconociera que las cantidades ingresadas lo eran en concepto de anticipos, o si estos se realizado al promotor por cauce distinto a la cuenta abierta en esa entidad, por ejemplo.

 

Cabe señalar que la Ley 57/1968 ha quedado derogada por la Ley 20/1015, de Ordenación y Solvencia de las entidades aseguradoras, que a su vez modificó la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, en cuya Disposición Adicional Primera se recogen ahora las obligaciones de los promotores que perciban cantidades a cuenta por la venta de viviendas. Esta nueva norma, que entró en vigor el 1 de enero de 2016, viene a mantener la protección que concedía la Ley 57/1968, si bien con ciertas limitaciones en lo atinente, principalmente, a los plazos de reclamación al asegurador o al avalista, y a la caducidad del aval si el comprador no efectuara reclamación en el plazo de dos años desde el incumplimiento del promotor. Se mantiene, no obstante, el mismo régimen de responsabilidad de las entidades bancarias.

 

Por lo tanto, quienes hayan adquirido una vivienda sobre plano, sin que la misma les haya sido entregada por incumplimiento del promotor, y se hayan encontrado con la sorpresa de que éste no tuviera garantizada la devolución de dichos anticipos mediante una póliza de afianzamiento o aval bancario, podrían tener la posibilidad de obtener dicho reintegro mediante la oportuna reclamación a la entidad bancaria, para lo cual es conveniente recabar el oportuno asesoramiento jurídico especializado.

 

Luis Miguel Escarpa Polo

Abogado

 

 

 

 

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