C/ Carmen 3, 19001 Guadalajara -- Avda. General Villalba cv Calle Medinilla 2, 45003 Toledo -- Pso. de la Castellana 141 -Plta. 19 Edificio CUZCO IV, 28046 Madrid
  • Rodrigo Abogados
  • Rodrigo Abogados

LAS GANGAS INMOBILIARIAS Y SU VALOR REAL

La tasación pericial contradictoria es un procedimiento tributario desconocido para la mayor parte de los contribuyentes y, en lo que yo conozco y en mi práctica profesional, apenas empleado hasta hace unos años para combatir los "excesos" de la Administración Tributaria. El carácter residual de su utilización venía determinado por la incertidumbre respecto de la identidad de la persona del posible perito tercero y sus criterios de valoración de suerte que, normalmente, los números aconsejaban que la impugnación frente a la comprobación de valores se centrara en las cuestiones formales respecto de los métodos empleados en busca del valor de los inmuebles (cuestiones formales que dan su juego) y en el uso de la fórmula más light de la tasación pericial contradictoria –entendiendo como tal la que permite mantenerse en los márgenes que la norma establece para que sea innecesaria la intervención de un tercer profesional que encarezca el procedimiento-. Ello, unido a las fórmulas de aplazamiento o fraccionamiento, hacían que el contribuyente soportara con forzada resignación el rigor de la Administración.

Pero he ahí que llegó la crisis y con ella la desesperante caída en picado del mercado inmobiliario y, ya fuera por las entidades bancarias a quienes se le entregaron en pago de los préstamos garantizados con hipotecas sobre los mismos ya por las promotoras/constructoras o sencillamente por sus propietarios, la urgencia en las ventas, motivada por la necesidad de generar liquidez, que determinaban que las más de las veces lo fueran a valores considerablemente inferiores no ya a los precios de años anteriores sino, incluso, a la suma del precio satisfecho por el suelo y el coste de la propia construcción. Todo ello alteró de forma evidente el valor de mercado de los bienes generándose así "gangas inmobiliarias" que si bien suponen un motivo de satisfacción a quien las localiza y aprovecha, la actuación posterior de la Administración Tributaria puede depararle algún que otro susto por razón de la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).

El ITPAJD es un tributo cedido en cuanto a su gestión y rendimiento a las Comunidades Autónomas que grava, entre otras operaciones, las transmisiones patrimoniales onerosas de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas siendo su base imponible el valor real del bien transmitido. El problema es fácil de intuir con esta referencia porque ¿cuál es el valor real del bien transmitido?.

No existe en la norma que comentamos ninguna definición de valor real y aunque sí existen determinadas directrices que nos acercan a él en según qué supuestos –en los casos de concursos de acreedores en los que, por ejemplo, se entiende que el valor fijado en las resoluciones judiciales para los bienes y derechos transmitidos se corresponde con su valor real y en los casos de concesiones administrativas para las que también se establecen unos criterios- la realidad es que el concepto valor real es indeterminado y no tiene por qué coincidir con el valor de mercado al que la norma en ningún momento se refiere.

Y es que para esta norma tributaria, al igual que ocurre para el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, existe, por una parte, el valor real que los interesados deben atribuir a los bienes y derechos incluidos en su declaración y, por otra, un valor real que la Administración puede determinar por los medios de comprobación establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria y que, según sea superior o inferior al valor atribuido por los interesados, será más o menos real ya que prevalece o no sobre aquél.

En cuanto a su determinación, resulta que el citado por la Ley y por el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, artículo 52 de la Ley General Tributaria, hoy artículo 57, establece distintos medios para que la Administración pueda comprobar el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria. Entre todos ellos se encuentra el dictamen de peritos, el valor asignado en las pólizas de contratos de seguro, el valor fijado en tasaciones hipotecarias y el precio declarado a otras transmisiones del mismo bien, métodos éstos que, a priori, exigen una consideración individualizada del bien en concreto por lo que, teóricamente, deberían estar más cerca de la realidad; y existe, además, en este mismo precepto, otro método cual es la estimación del valor por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, en definitiva, la estimación por referencia al valor catastral.

Se da la circunstancia de que el valor catastral, normalmente, no responde a la realidad física y objetiva del inmueble y, además, para la fiabilidad que requiere la comprobación de valores tiene un gran inconveniente cuál es su nula inmediatez en orden a la actualización de los mismos, tanto por la rigidez del procedimiento como por el coste material del procedimiento de revisión de las Ponencias de Valores. Y aunque sus variaciones hayan venido dadas por coeficientes de actualización anualmente aprobados, ello no ha supuesto una verdadera actualización de los mismos hasta el extremo de constatarse que, a pesar de que según su propia normativa el valor catastral debería suponer el 50% del valor de mercado, en algunos municipios el valor catastral incluso era superior a aquél.

Si tenemos en cuenta que en diversas Comunidades Autónomas, Castilla-La Mancha entre ellas hasta el año 2015, el "valor real" de los inmuebles transmitidos se ha determinado, como criterio prioritario, a través de la aplicación al valor catastral de unos coeficientes siempre superiores a la unidad e idénticos para los distintos municipios de la Comunidad, podemos afirmar que la comprobación de valores ha supuesto para una buena parte de los adquirentes de gangas inmobiliarias una liquidación complementaria con una tributación adicional respecto del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Recientemente el Tribunal Supremo (St. 6_abril_2017, rec. 888/2016) ha confirmado como válido este método de comprobación pero el hecho de que el propio Tribunal Supremo reconozca que es un método que arroja valores indiciarios y presuntivos –al entender que el valor catastral también lo es- podría facilitar la impugnación con referencia a las valoraciones objetivas resultantes de los distintos medios de valoración alternativos, no olvidando la necesaria consideración de instar la tasación pericial contradictoria evaluando su prosperabilidad según cuál sea, supuesto a supuesto, el valor catastral y el coeficiente de aplicación sobre el mismo.

En cualquier caso, con el fin de poder evaluar con acierto a cuánto ascenderán los gastos asociados a la adquisición del inmueble es importante conocer con antelación a la misma cuál puede ser el valor real que previsiblemente asignará la Administración (ya sea a través de los portales tributarios de las distintas autonomías ya a través de la solicitud de una valoración previa), asesorándose convenientemente de las opciones posibles para combatir dicho valor, si éste fuera superior al precio pactado.

 

Mª Inmaculada Rodrigo Sánchez.

Share on Facebook
Share on Twitter
Please reload