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La responsabilidad de los adquirentes de un inmueble del pago de cuotas de urbanización.

La responsabilidad de los adquirentes de un inmueble del pago de cuotas de urbanización.

 

 

Un problema que puede encontrarse un propietario cuando adquiere un inmueble es que le sean reclamadas, generalmente por la Administración Local en un procedimiento administrativo de apremio, las cuotas de urbanización que no había abonado el anterior titular que le transmitió el inmueble.

 

La responsabilidad del adquirente en las cargas de urbanización es una consecuencia de que, en nuestro Derecho Urbanístico, tanto Estatal como autonómico, por el simple hecho de la transmisión el nuevo propietario queda subrogado en los deberes y compromisos del anterior.

 

Así lo establece expresamente, el vigente artículo 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS):

 

“La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigible por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico real”.

 

Igualmente, en el ámbito de Castilla La Mancha,  el artículo 52 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de marzo, Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (TRLOTAU) establece:

 

“La enajenación del suelo y las construcciones no modifica la situación jurídica de su titular definida por esta Ley y, en virtud de ella, por los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística y los actos que los ejecuten o apliquen, quedando el adquirente legalmente subrogado en el lugar y en el puesto del anterior propietario, en particular por lo que respecta a los deberes y, en su caso, compromisos de urbanización y edificación, sin perjuicio de la facultad de ejercitar contra el transmitente las acciones que procedan”.

 

En principio, tales cargas o afecciones urbanísticas, consecuencia de los costes de urbanización que corresponden a las fincas, son objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, lo cierto es que aunque hubiera caducado la afección inscrita o ésta ni siquiera tuviera constancia registral, ello no quiere decir que no exista obligación de pago de las cuotas de urbanización. La Ley es muy clara (artículos 16.3 y 18.1 c) del TRLS y artículo 119.4.c)  de la LOTAU) y, prueba de ello, es la más reciente jurisprudencia del Tribunal supremo que atribuye a la carga real urbanística el carácter de hipoteca legal tácita y no debería ser necesario recordar que las hipotecas legales tácitas precisamente por lo que se caracterizan es por no ser necesaria siquiera su constancia registral

En este sentido es de citar la Sentencia nº 396/2014 del  Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 21 julio  2014, según la cual:

“[…] La Jurisprudencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo, se ha pronunciado sobre el carácter privilegiado y preferente de las cargas urbanísticas a favor de la Junta de Compensación. Así, entre otras, la sentencia de 9 de julio de 1990, Sala 3ª, sección 5ª señala: "por muchas que sean las hipotecas que recaigan sobre una parcela no afectan a la garantía de los costes de urbanización que le correspondan, ya que de acuerdo con el art. 126 del Reglamento de Gestión Urbanística al que se remite el 178 estos costes quedan asegurados con garantía real preferente a cualquier otro y a todas las hipotecas y cargas anteriores".

Tal privilegio supone una hipoteca legal tácita. […]”.

 

Y en iguales términos se pronuncian las sentencias del mismo Tribunal de 15 de julio de 2014 y 23 de julio de 2015.

 

Dicha doctrina también es acogida por los Tribunales del Orden Contencioso, así, por ejemplo, se indica en la reciente Sentencia del Juzgado de lo Contencioso Nº 1 de Guadalajara nº 347/2016, de 28 de julio:

 

“En el presente caso, el recurrente plantea que si caduca y se cancela la afección urbanística ya no subsistiría la obligación de costear las obras de urbanización por parte del titular de la finca, lo cual es erróneo, pues tanto si consideramos la afección urbanística como un derecho real de garantía como si la consideramos como una figura similar a la afección fiscal, la afección urbanística es accesoria de la obligación legal del propietario/promotor de costear las obras de urbanización. Por lo tanto, la caducidad y cancelación de la afección urbanística en el Registro de la Propiedad sin que se hayan satisfecho los saldos provisionales o definitivos derivados del proyecto de urbanización,” no obsta para que todavía se puedan exigir a quien sea titular de la finca de resultado dichos saldos pendientes de pago y por tanto el cumplimiento de la obligación legal antes referida por los mecanismos previstos al efecto"

 

Ante la claridad de la expuesta Jurisprudencia y legislación urbanística no cabe sino señalar que, cuando se adquiera un bien inmueble, es imprescindible comprobar que el mismo no se encuentra sometido a afecciones urbanísticas como consecuencia de proceso urbanizador, con lo que la mera comprobación registral será insuficiente, ya que, por el expuesto carácter hipoteca legal tácita de tales afecciones urbanísticas, aunque no consten el Registro de la Propiedad, el Ayuntamiento podría dirigirse por vía de apremio para exigir su abono. No podemos dejar de señalar que, en la práctica cotidiana de las notarías, se suele desdeñar ese riesgo, por lo que para evitar dicha eventualidad es conveniente comprobar tales circunstancias ante la Administración Local o, para mayor garantía, contar con el asesoramiento de un profesional experto en urbanismo que pueda confirmar que la finca adquirida no debe responder de gastos de urbanización.

 

Antonio Mª. Martín García. Abogado.

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